25 Октября 2019
Среди обладателей ипотечных квартир преобладают два заблуждения:
Квартиру нельзя продать до тех пор, пока полностью не выплатишь долг;
Квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению и продать, когда захочется.
Почему оба этих мнения – ошибочны? Несмотря на существенные ограничения, варианты продажи ипотечного жилья все же есть. Следует понимать и то, что приобретенная недвижимость находится в залоге у банка. Это означает, что заемщик может пользоваться квартирой – например, делать в ней ремонт. Продать квартиру, а иногда и сдавать ее в аренду, невозможно без согласия банка-залогодержателя.
Риелторы Агентства недвижимости Московско-Парижского банка сталкивались с ситуациями, когда заемщики пытались продать свою квартиру, несмотря на осведомленность о запрете. «Что будет, если я все-таки продам квартиру?» - этот вопрос задают многие. В реальности, таких смельчаков ожидает потраченное впустую время: свое собственное, покупателей, нотариуса, риелторов и т.д.
Причина в следующем: при поступлении документов о перерегистрации прав собственности, регистрирующий орган проверяет документы и права продавца. Если выясняется, что на объект недвижимости наложено обременение (ипотека), арест или иные ограничения – регистратор отказывает в проведении сделки. Обмануть систему невозможно, но использовать «лазейки» в системе никто не запрещает.
Заемщик обязан уведомить и согласовать с банком все действия в части продажи квартиры. Банк не всегда одобряет эти планы. Среди способов, практикуемых риелторами Агентства недвижимости Московско-Парижского банка, есть следующий:
Агентство недвижимости находит покупателя;
Составляется предварительный договор, в котором прописывается, что покупатель погашает полностью долг продавца перед банком. Продавец же обязуется продать квартиру именно этому лицу.
Кредит в банке погашается. Банк снимает обременение. Квартиру можно продавать без ограничений.
Продавец исполняет свои обязательства перед покупателем.
Такой способ эффективен лишь при участии агентства недвижимости. На всех стадиях риелторы курируют сделку, следят за правильностью составления документов, оказывают психологическую поддержку покупателю – иными словами, минимизируют риск отказа или срыва сделки.
